L’urbanisme

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Lien pour obtenir les formulaires de travaux : http://vosdroits.service-public.fr

LES NOTIONS DE SURFACES ET D’EMPRISE AU SOL

1° La surface taxable (ou fiscale) qui sert à calculer les taxes d’urbanisme :
C’est la surface de construction qui comprend l’ensemble des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieur à 1,80 m, calculées à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faites des vides et des trémies (Article L331-10 du code de l’urbanisme).

2° La surface de plancher (Surface réglementaire) qui sert à calculer la surface constructible :
Après avoir déterminé la surface taxable (ou fiscale), il convient de déduire certaines surfaces pour obtenir la surface de plancher :

Les embrasures des portes et des fenêtres.
Les cages d’escaliers et d’ascenseur.
Les aires de stationnement.
Les caves et les celliers en habitat collectif (Si desservis par une partie commune).
Les combles non aménageables.
Les locaux techniques des bâtiments d’activité ou d’habitation collective.
Les circulations intérieures pour l’habitat collectif (Déduction forfaitaire de 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation).

Exemples de calcul de la surface de plancher :

3° L’emprise au sol :
L’emprise au sol complète la notion de surface de plancher dont il faut également tenir compte pour déterminer l’autorisation d’urbanisme applicable et la nécessité de recourir ou non à un architecte. L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (Article R 420-1 du Code de l’Urbanisme).

DÉCLARATION PRÉALABLE OU PERMIS DE CONSTRUIRE LES CONSTRUCTIONS NEUVES SANS FORMALITÉS

Sont dispensées de toute formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les “petites” constructions suivantes :

Constructions dont la surface et la hauteur sont respectivement inférieures ou égales à 5 m² et 12 m de hauteur. (Applicable aux éoliennes – Art. R421-2 du Code de l’Urbanisme)
Habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parcs résidentiels dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m².
Piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 10 m².
Châssis et serres dont la hauteur est inférieure à 1m80.
Murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s’il s’agit de murs de clôture soumis à déclaration préalable.
Clôtures non soumises à déclaration préalable. Sont également dispensés de toute formalité préalable les murs de soutènement et infrastructures situés en dehors des secteurs sauvegardés, ainsi que les constructions temporaires pour une durée inférieure à trois mois (15 jours dans les secteurs sauvegardés ou protégés), sous réserve que les lieux soient remis dans leur état initial.

SOUMISES À DÉCLARATION PRÉALABLE

Sont soumises à la formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les constructions suivantes :

Constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m² mais inférieure ou égale à 20 m².
Constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5m².
Habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parcs résidentiels dont la surface de plancher est supérieure à 35 m². • Murs dont la hauteur est supérieure à 2 m.
Piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m² et supérieure à 10 m² qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur inférieure à 1m80.
Châssis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol ne dépasse pas 2 000 m².

Sont également soumises à la formalité préalable les constructions suivantes dès lors qu’elles sont situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés :

Constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m², quelle que soit leur hauteur.
Murs, quelle que soit leur hauteur.
Clôtures.

SOUMISES À PERMIS DE CONSTRUIRE

A contrario, sont soumises à permis de construire toutes les autres constructions qui ne sont pas dispensées de formalités ou qui ne sont pas soumises à la déclaration préalable.

TRAVAUX SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES SOUMIS À PERMIS DE CONSTRUIRE

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants effectués sur des constructions existantes (dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien ou de réparations courants).

Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à quarante mètres carrés (40 m²). Entre ce seuil de quarante mètres carrés (40 m²) et vingt mètres carrés (20 m²), le permis de construire est exigé quand les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 mètres carrés (170 m²) et impliquent donc le recours à un architecte.
Dans les autres zones quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à vingt mètres carrés (20 m²).
Travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.
Travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit des simples travaux d’entretien et de réparations courantes).
Travaux modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment quand ils s’accompagnent d’un changement de destination.

SOUMIS À DÉCLARATION PRÉALABLE

Sont soumis à la déclaration préalable les travaux suivants dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ du permis de construire.

Changements de destination d’un bâtiment existant.
Travaux de ravalement.
Travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment.
Travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants.
Travaux créant une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés (5 m²) et inférieure à vingt mètres carrés (20 m²).
Travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur.
Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher inférieure à quarante mètres carrés (40 m²) sans porter la surface totale de la construction au delà du seuil de 170 mètres carrés (170 m²).

RECOURS OU NON À UN ARCHITECTE

(Art. L431-1 du Code de l’Urbanisme)

Personnes morales :
Recours à un architecte obligatoire (excepté les EARL à associé unique).

Personnes physiques :
Recours obligatoire à un architecte pour les constructions dont la surface de plancher ou l’emprise au sol > 170 m².
Pour les constructions à usage agricole, recours à un architecte si surface de plancher ou l’emprise au sol > 800 m².

Extensions sur constructions existantes

RECOURS OBLIGATOIRE À UN ARCHITECTE PAS DE RECOURS OBLIGATOIRE À UN ARCHITECTE

Surface ou emprise existante + surface ou emprise créée > 170 m².
Surface ou emprise existante > 170 m². quelle que soit la surface ou l’emprise créée (Sauf pour les déclarations préalables)
Surface de plancher ou emprise existante > 170 m² avec surface de plancher ou emprise créée <= 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine) = régime de la déclaration préalable.
Surface ou emprise existante + surface ou emprise créée < 170 m².

FORMALITÉS ET CONSEILS RELATIFS AUX DÉPOTS ET À L’INSTRUCTION DES DEMANDES D’AUTORISATIONS D’URBANISME

Dépôt du dossier en Mairie contre récépissé (Selon la nature des travaux, la mairie vous communiquera les pièces à déposer pour l’instruction).
Notification du délai d’instruction par courrier signé de Monsieur Le Maire sur proposition de la D.D.T. (la D.D.T reste chargée de l’instruction du dossier par convention mais c’est le Maire qui délivre l’autorisation ou le refus en qualité de représentant de la commune).

DÉLAIS D’INSTRUCTION

PERMIS DE CONSTRUIRE – DÉCLARATION PRÉALABLE

2 mois : Pour le PC maisons individuelles.
1 mois : Périmètre non classé.
3 mois : Pour les autres demandes.
6 mois : Pour les immeubles situés dans le périmètre des monuments historiques.
(Généralement les services des bâtiments de France donnent leur avis dans des délais inférieurs).

À l’issue de la période d’instruction les décisions (qu’elles soient favorables ou non) sont adressées par la Mairie à la Préfecture dans le cadre du contrôle de légalité. Les décisions sont également affichées dans le hall de la Mairie et notifiées aux pétitionnaires. Tout pétitionnaire peut contester la légalité d’une décision défavorable dans un délai de 2 mois après la notification si un motif le justifie.

Les tiers peuvent également contester la légalité de l’autorisation s’ils considèrent que les règles d’urbanisme ne sont pas respectées et s’ils subissent un préjudice. Le recours peut être engagé devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le site.

Le demandeur peut bénéficier d’un permis dit « tacite » en cas de silence de l’autorité compétente (sauf si l’Architecte des Bâtiments de France émet un avis défavorable ou des prescriptions particulières dans le délai imparti).
Le demandeur a la possibilité de solliciter auprès de la Mairie un certificat attestant de l’acquisition d’un permis tacite.
L’autorisation d’urbanisme accordée tacitement ou de manière expresse doit être affichée aux soins du pétitionnaire sur le terrain durant les travaux.

IMPORTANT : L’autorisation d’urbanisme est valable 2 ans.
Celle-ci a pour objet de contrôler les règles d’urbanisme, l’implantation, la destination, la nature, les dimensions, l’assainissement et l’aménagement des abords des constructions. L’autorisation d’urbanisme n’a pas pour objet de contrôler les règles de construction (sauf les règles de sécurité dans les établissements recevant le public). L’autorisation ne vérifie pas les règles de droit privé. Le permis ou la déclaration préalable est délivré « sous réserve du droit des tiers » : Un permis de construire peut très bien être accordé sans pour autant respecter les règles du Code civil (mitoyenneté, servitudes de vues…).

Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils même si l’autorisation respecte les règles d’urbanisme.

Lors de l’achèvement des travaux, c’est au pétitionnaire de déposer à la Mairie une déclaration attestant l’achèvement des travaux et leurs conformités. L’Autorité Municipale peut contrôler la conformité des travaux et la contester dans un délai de 3 mois (ou de 5 mois dans les secteurs protégés).

Sanctions des infractions aux règles de l’urbanisme

Les infractions aux règles de l’urbanisme sont sanctionnées pénalement. Elles sont constatées par les Officiers de Police Judiciaire (Maires et Adjoints), les Agents de Police Judiciaire (Gendarmes, Policiers) et les fonctionnaires assermentés. Tout obstacle au droit de visite pour procéder aux contrôles, est puni d’une amende et d’une peine de prison.

En cas d’infraction, les autorités compétentes dressent un procès verbal adressé au Procureur de la République. Les travaux engagés sans autorisation peuvent être interrompus par décision du Maire ou du juge répressif. Des moyens de coercition peuvent être engagés (saisie du matériel, apposition de scellés).

Outre les mesures d’urgence, le tribunal peut ordonner la mise en conformité des lieux et ouvrages, soit la démolition de l’ouvrage ou le rétablissement du sol dans son état initial. Des astreintes peuvent être ordonnées.
L’article L480-4 du Code de l’Urbanisme énumère les sanctions : Amendes de 1 200 € à 300 000 € et peines de prison en cas de récidive.